眼睛

　 已提交全国人大常委会先后进行了两次审议的《中华人民共和国物权法（草案）》，与人民群众生活密切相关，备受公众的关注。
    物权，即对物的权利。物权法是调整财产支配关系的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是我国制订民法典的重要组成部分。物权法主要回答三个问题：一、物属于谁，谁是物的主人；二、权利人对物享有哪些权利，他人负有怎样的义务；三、怎样保护物权，侵害物权要承担哪些民事责任。物权法涉及人民群众生活的方方面面，诸如：住宅小区车位归谁所有、企业改制中国有资产的流失、一物二卖、相邻关系、拆迁补偿、建筑用地使用权期限等，这些都能在物权法中找到答案。

你我财产的法律保护伞

阮占江

    日常生活中，小到一张纸、一支笔，大到车辆买卖、商品房买卖、土地承包经营，人们对大多数财产的占有和使用，实际上都是物权法的调整范围。通俗说，物权实际上是人们对自己拥有的各种动产和不动产的支配权利。我们不难发现，时下我国社会经济生活中的诸多焦点、热点、难点问题，如国企改革、土地管理、房屋拆迁、物业纠纷等等，其实质无不涉及产权关系的明确、权利人财产权益的保护。而财产到底是谁的？财产主人有哪些权利？财产受到侵犯时怎么保护？对这些问题的回答和确认，正是物权法的主要内容。
    长久以来，由于我们对财产所有、财产私有的观念相对淡漠，加之我国长期实行公有制的经济制度，所以，对于什么是物权、什么是物权法等等一系列问题，不仅人们普遍认识较为模糊，而且相应的法律体系也不健全。这就使得现实生活中容易出现各种企业短期行为及转移资本的现象，容易出现一些以“社会公共利益需要”为理由，借政府公权力之手为商业利益群体违法征用农民土地、滥拆居民住房的各种恶性事件。
    尽管“公民的合法的私有财产不受侵犯”这一突破性条款已于2004年被写入了宪法，但这种原则性的规定只有通过法律的具体规定才能得到更为具体的实现。物权法草案不仅在很多地方充分显示出了立法者尊重市场规律、保障私人财产、鼓励人们创造财富的立法宗旨和态度，更是以财产占有关系，包括财产的归属关系与财产的物权的利用关系为主要调整对象。因此，我们完全可以说，物权法草案将私有财产不可侵犯列入法律保护，不仅是法律建设、意识形态及理论的创新，也是尊重人性、尊重人们追求美好生活意愿的充分体现。
    值得一提的是，物权法草案对目前社会当中的许多热点、焦点问题做出了系统、积极的回应。比如物权法草案通过确立较为完备的建筑物区分所有权规则，为我们日常生活当中常见的物业纠纷的解决提供了基本的准则。
    因此，无论是从整个物权法草案的立法宗旨还是其主要内容构成来看，都将进一步完善保护私有财产的法律制度，为广大老百姓撑起个人财产权利的法律保护伞。

眼睛

小区车位归谁

——物权法草案热点之一：建筑物区分所有权
    这几天，北京市《机动车地下停车位预售合同》正在网上征求市民意见。市民关注最多的是这份合同成立的前提———地下停车位该不该出售。绝大多数市民认为地下车库是小区的必要配套设施，理应归小区全体业主所有，不应当出售。其实，小区车位归属问题，就属于目前全国人大常委会审议的物权法草案中的“建筑物区分所有权”。

新闻背景

    小区车位归业主共有

    商品房住宅小区车位到底归谁所有，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。而将小区车库单独出售，则是开发商的普遍做法。近来，此类纠纷层出不穷，业主状告开发商事件屡见报端。

    江苏省南京市鼓楼区人民法院曾判决过一起案例，就涉及了物权法草案中的“建筑物区分所有权”。

    南京某城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，1998年9月，开发商申报时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个车位，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。

    2003年6月，该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。

    法院认为，南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库，既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。小区土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，开发商再行销售的行为违反了诚实信用原则。

    据此，法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。

眼睛

专家点评
    车位归属最好由当事人约定
    据了解，物权法草案对百姓关注的会所、车位的归属，作出原则规定：有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除了建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。
    在物权法出台前，我国至今还没有系统的建筑物区分所有权的法律规定，实际上，每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。南京“车库之争”的判例，对催生建筑物区分所有权法律的出台，有着积极的意义。
    小区车位的权属争议，是建筑物区分所有权纠纷中，最常见、也是最复杂的问题。
    “车位最好由业主和开发商约定；没有约定的，归业主所共有。”全国人大法律委员会委员、中国人民大学教授王利明也赞同通过这种方式来确定车位的归属。
    “车位和绿地不一样，车位不能完全纳入建筑成本，即售房成本。假如说，法律不允许业主与开发商约定，车位完全归业主共有，开发商就没有积极性建足够的车位，那最终受损的还是业主的利益。因为法律并没有规定开发商有义务为每个业主预留足够的车位。”所以，他认为车位的归属问题，业主与开发商在签订房屋买卖合同时就应特别约定。
    同时，王利明也强调，如果开发商保留对车位的所有权，政府则应对车位的价格进行限制，否则开发商就会随意抬高车位价格，损害业主的利益。
    重庆市渝中区人大代表、中豪律师事务所律师袁小彬提出，按照物权法草案的规定，开发商如果能够证明自己对车位具有独立的土地使用权和车位的所有权，就能享有车位的所有权，业主若要使用车位，只能向开发商购买使用权或者租赁。
审议意见
　　物权归属尚未取得一致
    物权法草案二审稿规定了建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于建筑物区分所有权人共有，但属于市政建设的除外；小区会所、车位归属没有约定的，属于建筑物区分所有权人共有；建筑物区分所有权人会议可更换物业。
    现实生活中，由于法律规定不完善，购房者在购房屋之后，与房地产开发商对建筑区划内的附属设施的所有权和使用权经常发生纠纷，特别是对共用部分发生的纠纷更多，如物业管理用房、绿地等；业主与房地产开发商指定的物业管理公司经常闹矛盾。
    物权法草案中所说的建筑物区分所有权人，即我们通常所说的业主。业主享有对其所有物业的所有权，和对共有部分和共同事务进行管理的权利。业主的管理权可以通过建筑物区分所有权人会议，即业主大会的形式来实现。可以说，业主大会代表业主实现其管理权，参与小区管理。
    物权法草案已经通过全国人大常委会两次审议，在审议过程中，委员们和人大代表对物权归属还有不同意见。
    全国人大代表陈舒说，物权法草案将所有的权利都归属于建筑物区分所有权人会议，也就是业主大会，这对所有的所有权人是一个很好的保护，但在实际操作中存在问题。如：现在广州的一个小区内大约有两万多户，如果让所有的人都参加所有权人会议决定事项的话，操作起来肯定会有难度。他建议在“所有权人会议”后面加上“或所有权人委员会”，这样就使得比较大的小区的物业管理和大的问题能得到及时解决。
    “我认为，物权法草案规定‘物业管理用房属于建筑物区分所有权人共有’这个提法与当前的实际情况不太相符。”全国人大常委会委员林强说，“目前有相当多小区的情况是，建筑物区分所有权人，即业主获得建筑物区分所有权，即房屋所有权，是通过购买关系获得的。购买合同或约定标明了房屋、面积，同时还包括共有部分，但是没有标明业主对物业管理用房具有共有权。如果对物业管理用房具有共有权利的话，业主就要付钱。没有付这部分钱，对管理用房就没有权利。所以这条规定在实际中能不能被承认值得推敲。”
    针对物权法草案中“对建设单位聘请的物业管理机构或者其他管理人，建筑物区分所有权人有权更换”的规定，广东省人大常委会副主任黄伟鸿建议把“建设单位”改为“房地产开发商”，把“有权更换”改为“应予更换”，并补充一句“可由建筑物区分所有权人委员会自行聘请物业管理机构进行管理”。
    有关建筑物区分所有权的审议还在进行中，无论物权法怎样规定，最终目的还是为了更好地保护自然人、法人的物权，维护社会经济秩序。

眼睛

什么是建筑物区分所有权（名词解释）

    所谓建筑物区分所有权，通俗一点说是居住在高层建筑中的业主，对于他自己专有的住宅享有的权利，以及走廊、楼梯、小区绿地和道路等共有部分，享有的共同所有权和共同管理的权利。

    例如：张三在北京购买了一处住房，他对其购买的房屋享有专有权利，同时对走廊、楼梯、小区绿地等公共设施与其它居住在小区的业主共同享有所有权和管理权。

    国外有关车位归属的规定（异域立法）

    在一般的国家立法中，差不多都规定了所有的建筑物都必须建设适当的停车位。

    法国———自1950年以来，根据法国都市计划法，在新建建筑物时，建筑者负有在建筑物基地内为每户设计一个停车空间的义务；于屋外设置必要停车场空间而无基地时，建筑者即使向下挖掘三层乃至于四层、五层的深度，也必须设置停车场。

    美国夏威夷———基准建筑法规定建筑商和土地开发者在建筑公寓的时候，必须备置充足的居住者用的停车区域，并按住居单元予以分配，或者出售给每一个住居单元，作为共同部分予以维持，对区分所有者发给停车许可证书。

    加拿大多伦多———规定建筑单元停车位的数量基准，一个具有2间卧室的建筑单元，须有一个停车位；具有3间卧室的建筑单元，须有两个停车位；同时须建有来客的停车位。